DTG - Diagnostic Technique Global | Union Diagnostiqueurs

Le DTG, ou diagnostic technique global, est le bilan de santé complet d’un immeuble en copropriété : état du bâti, des équipements collectifs, situation réglementaire et performance énergétique. Créé par la loi ALUR et renforcé par les textes récents sur l’habitat dégradé, il éclaire les copropriétaires sur les travaux à prévoir. Voici quand il est obligatoire, ce qu’il contient et qui peut le réaliser.

Comprendre le DTG : Diagnostic Technique Global

Le DTG est une évaluation d’ensemble portant sur l’état apparent des parties communes et des équipements collectifs, le gros œuvre, les obligations réglementaires applicables à l’immeuble et sa performance énergétique (via le DPE collectif ou un audit). Il débouche sur une estimation chiffrée des travaux nécessaires, notamment sur les dix prochaines années : c’est l’outil de connaissance du patrimoine à partir duquel la copropriété peut décider.

DTG obligatoire : pour quelles copropriétés ?

Le DTG est obligatoire dans plusieurs situations :

Mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans (division en lots avant vente)
Procédure d’insalubrité : lorsque l’administration l’exige pour un immeuble présentant des désordres
Progressivement pour les copropriétés anciennes, le cadre issu de la loi sur l’habitat dégradé du 9 avril 2024 généralisant son usage selon la taille des copropriétés

Hors obligation, l’assemblée générale peut voter un DTG volontaire à tout moment : c’est souvent le préalable le plus rentable avant d’engager un programme de travaux. La question de sa réalisation doit d’ailleurs être mise au vote des copropriétaires.

Le déroulé et le contenu du diagnostic technique global

Une analyse complète de l'immeuble

Le professionnel inspecte structure, toiture, façades, réseaux, ascenseur, chaufferie et locaux communs, puis analyse les documents de la copropriété (carnet d’entretien, contrats, diagnostics existants). L’examen couvre aussi la conformité aux obligations réglementaires.

Un état des lieux fourni pour anticiper les travaux

Le rapport hiérarchise les travaux de conservation de l’immeuble, en estime le coût et propose un phasage. Le syndic dispose ainsi d’une base objective pour construire le budget et informer les copropriétaires.

Un outil complémentaire du DPE et du PPT

Le DTG est la brique technique sur laquelle s’appuie le plan pluriannuel de travaux (PPT) : un DTG récent concluant à l’absence de travaux nécessaires sur dix ans peut dispenser la copropriété d’élaborer son projet de plan. Côté énergie, il intègre les conclusions du DPE collectif et prépare les arbitrages de rénovation énergétique. Les trois documents forment le triptyque de pilotage de l’immeuble.

Durée de validité du DTG

La réglementation ne fixe pas de durée de validité uniforme : l’usage retient une pertinence d’environ dix ans, alignée sur l’horizon du PPT. Un événement majeur (sinistre, désordre structurel, gros chantier) justifie une actualisation anticipée, tout comme l’évolution des obligations réglementaires applicables à l’immeuble.

Qui peut réaliser un DTG ?

Le DTG est confié à un professionnel disposant de compétences en bâtiment, en thermique et en réglementation de la copropriété : bureau d’études, diagnostiqueur qualifié ou architecte, justifiant d’assurances et d’une indépendance vis-à-vis du syndic et des entreprises de travaux. Selon les immeubles, certaines investigations connexes s’ajoutent, comme le DAPP pour l’amiante des parties privatives ou le repérage décrit dans notre page sur le diagnostic amiante pour les immeubles d’avant juillet 1997. Le cadre général du DTG est présenté sur service-public.fr.

Une vision globale pour mieux gérer la copropriété

En objectivant l’état de l’immeuble, le DTG apaise les débats d’assemblée générale : les priorités ne relèvent plus de l’opinion mais du constat. Les copropriétés qui s’en dotent votent leurs travaux plus vite et les financent mieux.

Un outil de pilotage pour l'avenir de l'immeuble

Couplé au fonds de travaux, le DTG transforme la gestion subie en gestion planifiée : valeur des lots préservée, sinistres évités, rénovation énergétique enclenchée dans le bon ordre.

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Vous mettez votre bien en location ? Retrouvez tous les diagnostics immobiliers obligatoires en location dans notre guide dédié.

Vous vendez votre bien ? Retrouvez tous les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente dans notre guide dédié.

Vos questions fréquentes sur le DTG

Combien coûte un DTG ?

Le coût dépend de la taille de l’immeuble, du nombre de bâtiments et des documents disponibles : il se chiffre en général en quelques milliers d’euros, répartis entre copropriétaires. Un devis précis s’établit après examen du carnet d’entretien.

Le DTG est-il le même document que le PPPT ?

Non : le DTG est l’analyse technique, le PPPT la programmation des travaux qui en découle. Le premier constate, le second planifie et se vote.

DTG - Diagnostic Technique Global : utilité et personnes concernées