Etat des risques et pollutions

Inondation, sismicité, radon, sols pollués, usines classées : l’état des risques et pollutions (ERP) informe l’acquéreur ou le locataire des risques auxquels le bien est exposé du fait de sa localisation. Obligatoire en vente comme en location, il doit être disponible dès l’annonce immobilière. Voici ce qu’il couvre, sa validité et les obligations du vendeur et du bailleur.

Qu'est-ce que l'ERP (État des Risques et Pollutions) ?

L’ERP est un document réglementaire qui recense, pour l’adresse du bien, les risques naturels (inondation, mouvement de terrain, feu de forêt, séisme), les risques miniers, les risques technologiques (sites industriels), le potentiel radon, les secteurs d’information sur les sols et, depuis 2023, l’exposition au recul du trait de côte. Il mentionne aussi les sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre des catastrophes naturelles. Sa dénomination a évolué au fil des réformes (ERNMT, ESRIS, puis ERP) : c’est bien le même dispositif d’information des acquéreurs et locataires.

Un diagnostic obligatoire basé sur la localisation du bien

L’obligation dépend uniquement du zonage de la commune : bien situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques (PPR) naturel, minier ou technologique, en zone de sismicité 2 à 5, en zone à potentiel radon 3, en secteur d’information sur les sols ou en zone de recul du trait de côte. La quasi-totalité des communes françaises est concernée par au moins un critère.

Une obligation en vente et en location

L’ERP intègre le dossier de diagnostic technique annexé au compromis ou au bail, et l’information doit figurer dès l’annonce (mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques »). Vente comme location, aucun bien en zone concernée n’y échappe.

Une durée de validité courte : 6 mois

L’ERP est valable 6 mois. Un document plus ancien au moment de la signature doit être actualisé : les arrêtés préfectoraux et les zonages évoluent régulièrement.

Une collecte d'informations réglementée

Le document est établi à partir des données officielles de l’État, accessibles via Géorisques et le service ERRIAL. Le vendeur peut en théorie le remplir lui-même, mais une erreur de zonage ou un arrêté oublié engage sa responsabilité : confier l’ERP au diagnostiqueur qui réalise les autres diagnostics garantit un document exact, daté et complet.

Un diagnostic essentiel pour connaître l'exposition aux risques des occupants

Au-delà de la formalité, l’ERP éclaire des décisions concrètes : assurabilité du bien, travaux de prévention (clapets anti-retour en zone inondable, mesures radon), constructibilité future d’un terrain. Un acquéreur informé achète en connaissance de cause, et un occupant averti sait comment réagir en cas d’alerte.

L'ERP engage la responsabilité de celui qui le réalise

Un ERP absent, erroné ou périmé ouvre à l’acquéreur ou au locataire des recours pouvant aller jusqu’à la diminution du prix ou la résolution de la vente. C’est un document simple en apparence, mais juridiquement engageant : la rigueur de son établissement compte autant que sa date.

Un complément indispensable aux autres diagnostics

L’ERP décrit l’environnement du bien quand les autres diagnostics décrivent le bien lui-même : il complète le diagnostic amiante des constructions anciennes, le diagnostic termites dans les zones délimitées par arrêté, ou encore le diagnostic assainissement pour le raccordement au réseau public. Ensemble, ils donnent à l’acquéreur une photographie complète du bien et de son contexte.

Les membres d’Union Diagnostiqueurs établissent votre ERP en même temps que vos autres diagnostics, avec les données officielles à jour de votre commune.

Vos questions fréquentes sur l'ERP

Qui doit établir l'ERP : le vendeur ou le diagnostiqueur ?

Le vendeur ou le bailleur en est responsable et peut le remplir lui-même à partir des données officielles. En pratique, le confier au diagnostiqueur garantit un zonage exact et un document daté, opposable et complet.

Que risque-t-on avec un ERP manquant ou périmé ?

L’acquéreur ou le locataire peut demander une diminution du prix ou du loyer, voire la résolution du contrat. Le juge apprécie selon le risque non révélé : en zone inondable, la sanction peut être lourde.

L'ERP est-il payant ?

Établi seul, il repose sur des données publiques gratuites. Intégré à une commande de diagnostics, il est généralement facturé quelques dizaines d’euros, contrôle du zonage et responsabilité inclus.

Etat des risques et pollutions (ERP) : information propriétaires et obligations vendeurs