Appartement à vendre : quand l’audit énergétique est-il obligatoire ?

Vous vendez un appartement classé E, F ou G et vous vous demandez si un audit énergétique est exigé ? La réponse dépend d’une distinction souvent mal comprise : la copropriété ou la monopropriété. Dans la grande majorité des cas, la vente d’un lot en copropriété n’impose aucun audit. Voici les règles exactes posées par la loi Climat et Résilience.

Appartement en copropriété : l’audit est-il exigé ?

Lot en copropriété : l’audit individuel n’est pas obligatoire

Non. La vente d’un appartement en copropriété n’est pas soumise à l’audit énergétique obligatoire, quelle que soit sa classe DPE, même s’il s’agit d’une passoire thermique classée F ou G. Seul le DPE individuel en cours de validité doit figurer au dossier de vente.

DPE collectif de l’immeuble : ce qui structure la copropriété

À l’échelle du bâtiment, c’est le DPE collectif et les dispositifs propres aux copropriétés (Plan Pluriannuel de Travaux, DTG) qui organisent la stratégie de rénovation globale, sous l’impulsion du syndic et de l’assemblée générale. Le fonctionnement complet est détaillé dans notre page sur l’audit énergétique d’un appartement ou en copropriété.

1er cas particulier : l’immeuble détenu par un seul propriétaire

Le seul cas où un audit devient obligatoire concerne l’immeuble en monopropriété : si son unique propriétaire vend l’immeuble entier classé E, F ou G, un audit doit être réalisé. Cet audit d’immeuble relève exclusivement d’un bureau d’études RGE Audit Immeuble, jamais d’un diagnostiqueur seul. La vente d’un appartement isolé au sein de cet immeuble ne déclenche pas, elle, d’obligation.

H3 : 2eme cas particulier : petit immeuble monopropriété de moins de 3 logements

Au sens du DPE et de l’Audit Energétique, un immeuble est un batiment composé de minimum 3 logements tout ou partie superposés.
Pour un Immeuble de 2 logements par exemple, l’audit énergétique pourra etre réalisé par appartement (si ils sont classé E, F ou G sur le DPE).

Appartement en monopropriété : les mêmes seuils que la maison

Lorsque l’immeuble entier est vendu par son propriétaire unique, le calendrier est identique à celui des maisons individuelles :

Classes F et G : audit obligatoire depuis le 1er avril 2023
Classe E : audit obligatoire depuis 2025
Classe D : échéance prévue en 2034

Les critères généraux et les exceptions sont récapitulés dans notre page sur l’audit énergétique obligatoire. Pour une maison individuelle, référez-vous à notre réponse dédiée : l’audit est-il obligatoire pour vendre une maison ?

Que dit la loi Climat et Résilience sur les appartements ?

Article L126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation

L’article L126-28-1, consultable sur Légifrance, réserve l’obligation d’audit aux bâtiments d’habitation en monopropriété. Les lots de copropriété en sont expressément exclus.

Évolutions législatives prévues jusqu’en 2034

Le législateur a retenu une extension progressive par classe énergétique (F et G, puis E, puis D en 2034) sans étendre à ce jour l’obligation aux ventes de lots en copropriété.

Quel document fournir à l’acheteur lors de la vente ?

Dossier de Diagnostic Technique (DDT) : contenu obligatoire

Le DDT annexé à la promesse de vente comprend le DPE et les autres diagnostics réglementaires. La distinction entre les deux documents énergétiques est expliquée dans notre comparatif différence entre audit énergétique et DPE.

Audit ou DPE : ce qui doit figurer selon la situation

Vente d’un lot en copropriété : DPE seul. Vente d’un immeuble entier en monopropriété classé E, F ou G : DPE et audit d’immeuble réalisé par un bureau d’études RGE, dont les qualifications sont détaillées dans notre page qui peut réaliser un audit énergétique.

Que risque le vendeur d’un bien concerné sans audit ?

Responsabilité civile et recours de l’acquéreur

Pour les ventes effectivement soumises à l’obligation, l’absence d’audit expose le vendeur aux recours de l’acquéreur et bloque généralement la signature chez le notaire. Le déroulement de la mission et ses délais sont décrits dans notre page sur les étapes d’un audit énergétique.

Conseils pour sécuriser la transaction

Vérifiez le régime de propriété de l’immeuble avant la mise en vente et anticipez le budget le cas échéant : les tarifs (dès 1 000 € pour un immeuble, environ 300 € par logement) sont détaillés dans notre page sur le coût d’un audit énergétique.

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